从眼下炙手可热的汴西新区来说，在西湖区域，云集了如万达广场，乐享茂等大型商业，并以大宏金街，澜贵金街等作为大型商业的补充，辐射社区日常居住的业主。同时，在教育配套上，亦包含了二师附小等知名学府，成为方圆社区业主的教育优选地。
可以说，“公园”、“商业”、“教育”是支撑区域人口导入，提升区域入住率的重要因素所在。对比复兴大道区域的房地产来说，最缺失的恰是这三个关键点。
自2013年复兴大道通车以来，复兴大道的交通优势有目共睹。西起金明大道，东至劳动路，全长近7.6公里，双向8车道设计，是北部区域东西方向的重要城市景观大道。而与复兴大道建设同期启动的辛堤头城市综合体项目，也正在悄然的改变着城市局部风貌。项目位于位于金明大道两侧、东京大道北侧、规划路南侧、夷山大街西侧、一大街东侧，总建筑面积约420万平方。
*6000亩枫华西湖湾
多年以来，这座城市级近6000亩的体量规划，正在按既定的步骤一一落定。
多年以来，它已然在这座城市大多数市民的心中留有印记，它即是枫华西湖湾。
在2018年以来，百强进驻复兴大道，云集了如康桥，保利，碧桂园，雅居乐等知名百强房企，凭借着储地的优势，枫华携手富力开发枫华富力湾组团，在开创复兴大道新格局的同时，也使其更有专注力集中于金明府，浅水湾，枫华之家，西湖半岛和东京湾的开发建设。
而随着这个磅礴体量项目的开发，区域内缺少“商业”、“公园”、“教育”等生活配套的局面，也在悄然改变。
Part1：区域变革的未来，复兴与汴西共生长
发展中的北区，由两条主干道附近的区域组成，一是东京大道，二是复兴大道。
当下的北区，复兴大道已然接过发展的接力棒。
双旅游集散中心的规划，其中复兴大道西段的金明大道集散中心已落成。随着开柳路北拓，连霍高速开柳路下站口的实施，东段的开柳路旅游集散中心也将从规划演变为现实。
多条主干道北延，其中西关北街已至东京大道，夷山大街已至复兴大道。同时，对于复兴大道西延，跨过汴西湖龙首区域，亦有相关传闻。
当下的北区，已是西区之后的另一个热点房地产区域。
它的优势，在于和西区住宅的价格差，已成为购房者追捧的热点置业区域。
同时对于西区来说，东京大道西湖龙首区域，未来将集结枫华，富力，建业，绿城，海马等品质房企联合开发，高端住区的组团业已依稀可见。而随着东京大道西湖龙首区域的开发，西区和北区交汇的区域，也将实现进一步融合。
*枫华约克街
Part2：千亩大盘已完成初期开发，商业价值正在逐步兑现
复兴大道沿线的千亩大盘已完成初期开发，对于枫华西湖湾来说，西湖东岸已经交付，金明府-约克街，浅水湾，西湖半岛，枫华之家正在建设等，其多元化的产品包含了别墅，高层，商业街，精装公寓等。在此之中，作为商业街区的枫华约克街，体量约20000㎡，由社区商业街和特色商业中心两大组团构成，在售产品区间为约40-915㎡，项目目前正在认筹中，开盘在即。它的出现，将一定程度上弥补区域内商业氛围的不足，提升区域内居民的生活便利。同时，对于约克街来说，多元化的客流构成，是项目的优势之一。它包括了金明府常住客群，浅水湾顶豪客群，区域内公园休闲客群，两校一园的教育客群，是项目未来稳定的消费群体。
Part3：两校一园从规划到摘地，区域内教育氛围的形成已拉起序幕
自2016年10月两校一园的签约，到2018年开封新区基础设施建设投资有限公司摘地，意味着两校一园最重要的一步已然迈出。从土拍信息中亦可以看出，两校一园初中部的位置，在复兴大道已北，夷山大街以西。而这个位置，恰在枫华西湖湾金明府组团北侧。
对于初中部来说，其规划或为全日制16轨48班中学，各班接纳55名学生设计，共计招生2640名。建筑功能包含教学及辅助用房，行政管理及科研用房，后勤及生活用房等。室外运动场包含田径场，篮球场，排球场，器材场地等。
同时，随着初中部的建设，两校一园的幼儿园，小学，高中部分的进程或许也将加快。根据相关规划来看，河南大学幼儿园为全日制十二班幼儿园，园内各班按接纳30名儿童（3-6岁）设计，共计招收360名。河南大学附属小学，全日制48班小学，各班接纳45名学生设计，共计招生2160名。河南大学附属中学高中部，全日制12轨36班中学，各班接纳56名学生设计，共计招生2016名。
也就是说，根据资料《2017年两校一园招投标的设计任务书》来看，两校一园的规模预计容纳学生将超过7000名。当有了这个支撑之后，围绕学区商业的业态选择诸多，如教育培训机构，中小型儿童艺术培训，特色书店和文具店，儿童玩具店，营养早餐店等。
更何况，在当下中国传统家庭认知中，孩子与未来，早已画上了等号，且绝大多数中产家长认为子女仅接受体制内教育是不够的。对孩子进行“个性化教育”有较大需求度，为子女报1-2个培训班的情况居多。按照中国青少年研究中心家庭教育研究所的调查，城市家庭平均每年花在子女教育方面的费用，占家庭经济总支出的35.1%。换句话说，一个普通城市家庭的几乎三成收入都花在了子女教育上。
一个直观的逻辑是，有了“两校一园”这个金字招牌，自然是不缺少生源的，而有了生源，也让消费有了客群基础。这对于约克街来说，是利好消息。
*枫华西湖湾展示中心（位于复兴大道）
Part4：时间性消费，让近距公园的商业街业态选择更多
城市公园是城市建设的主要内容之一，是城市生态系统，城市景观的重要组成部分，也是满足城市居民休闲需要的场所。而众所周知，对于开封新区来讲，目前已落成的最大的休闲公园莫过于开封西湖公园，而其龙首部分位于城市的西北区域。
对于枫华约克街来说，近距西湖，咫尺护城堤遗址公园是优势之一。随着城市的发展，使得人们与自然的距离越来越远，能够将自然元素与建筑结合，越来越受到人们的青睐。随着体验消费的需求逐渐明显，人们从目的性消费开始变成时间性消费。这让在业态选择上具备了更多的可能性，如在满足日常需求的中小型便民超市，地方特色餐饮店等生活配套服务业态之外，围绕公园商业体验的特色业态亦可选择。
*枫华金明府（稳定的业主消费客群）
Part5：生活最后一公里，稳定的业主消费客群
在公园，教育的特色之外，约克街最显著的特点还是社区商业街，服务于业主生活最后一公里。约克街的特色商业中心（项目售楼部），目前包括咖啡厅，健身中心、游泳会所等业态已开始投入运营，也就是说，商业的培育已然开始。
作为特色商业中心的补充部分，约克街的社区底商组团，用来保障周边居民的日常基础消费，主要满足社区业主的日常生活需求。同时，利用空中廊道，在二层将各个组团进行有效的链接。
综上所述，对于北区来说，发展的接力棒已然交给复兴大道，在未来亦将于西区携手前行。对于复兴大道来说，人口入住率随着区域内商业，教育配套的相继落地，也将稳步提升，并相辅相成。
*约40-915㎡约克街，开盘在即
